ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Предварителният договор е уреден в чл. 19 ЗЗД. Основното задължение на всяка от страните е да сключи окончателен договор. Предварителен договор обикновено се сключва, когато по една или друга причина към съответния момент не може да се сключи окончателният договор. Възможно е за сключването на окончателния договор да е необходима допълнителна подготовка или да са други най-различни причини, но с подписването на предварителното споразумение страните се обезпечават, че някоя от тях няма да се откаже от сключването на окончателния. Поради това предварителният договор следва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

ФОРМА НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Предварителният договор няма законово определена форма за неговото сключване. Все пак той следва да бъде сключен във формата, която е необходима за окончателния. Ако предварителният договор е за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Не съществува пречка договорът да бъде сключен и в по-тежка форма - писмена с нотариална заверка на подписите.

СЪДЕБНО ПРОИЗВОДСТВО ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР

Ако някоя от страните не изпълни задължението си по предварителния договор, т.е откаже да сключи окончателния договор, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.Съгласно чл. 362 ГПК ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. Ако в срока ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението.За съда е предвидено задължение в чл. 363 ГПК да извърши служебно проверка на собствеността, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот. Той проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.С решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота (чл. 364 ГПК).

СЪДЕБНА ПРАКТИКА ЗА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Съдебната практика е константна в разбирането си, че писмената форма на предварителен договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, е задължително условие за действителността на предварителния договор, но не е необходимо волеизявленията да бъдат обективирани върху един и същ материален носител. Предварителният договор е самостоятелен вид договор, чрез който страните подготвят сключването на окончателен договор. Той е част от преддоговорните отношения между страните - има организационен и подготвителен характер спрямо обещания с него окончателен договор между тях. Така именно основните насрещни задължения на страните по предварителния договор, са тези за сключването на окончателен договор, като съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния. Това произтича от основанието на предварителния договор, чрез който страната придобива преобразуващо право да иска по съдебен ред сключването на окончателния договор по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Така когато предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за веща и цената.

 В предварителния договор страните могат да включат и други уговорки, респ. - да поемат и други насрещни задължения по него, включително - акцесорни - за неустойка, задатък, отметнина. Така клаузи за неустойки, включени в предварителния договор, не се заличават и прекратяват, и не изгубват действието си само поради факта на сключването на окончателния договор. Те запазват своето действие и продължават да обвързват страните, и след сключването на последния, стига тези клаузи да не са изменени или прекратени с окончателния договор - изрично или мълчаливо - предвид конкретното му съдържание, респективно - стига с окончателния договор да не е постигнат и съответният престационен резултат - изпълнение на съответното задължение, за чието обезпечаване е уговорена неустойката.При липса на друго съглашение, което съдържа всички съществени елементи на друг предвиден в закона договор или ненаименувано съглашение, въз основа на което се създават права и задължения между страните, отношенията по нищожен предварителен договор се уреждат от принципа за обратното действие, предвиден с правилото на чл. 34, ал. 1 ЗЗД, по силата на което нито една от страните по договора не може да задържи полученото от нея от другата страна. Все пак съдът споделя, че когато наред с нищожния договор страните са сключили и друго съглашение, което съдържа всички съществени елементи на друга правна сделка, предвидена в закона, или ненаименувано съглашение, които пораждат права и задължения и създават юридическа обвързаност, отношенията по тези съглашения страните са длъжни да уредят въз основа на тях. Съдиите се произнасят по отношение изтичането на уговорен между страните срок за сключване на предварителен договор в изискуемата форма - нотариален акт и са становище, че това не води до автоматично прекратяване на облигационната връзка. Когато в предварителния договор е уговорен срок, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване (изтичането) на срока, в който е следвало да се сключи окончателният договор, когато не е уговорен срок, правото на иск се поражда от момента на сключване на договора.

ВКС в практика си взема позиция и за отношението между иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 135 ЗЗД. Прехвърлянето от ответника на част от обещания за продажба имот преди вписване на исковата молба по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да бъде отменено по иск на увредения кредитор по чл. 135 ЗЗД и тъй като този иск е предмет на друго висящо дело, следва да се изчака приключването му. Върховните съдии считат, че предаването на владението от страна на продавача не го лишава от правото му на собственост върху същия имот. Той може да изпълни задължението си по предварителния договор, като прехвърли собствеността чрез сключване на окончателен договор, но може и да не изпълни това си задължение. Продавачът може да иска разваляне на предварителния договор, да води ревандикационен иск срещу купувача, може да прехвърли собствеността на имота на трети лица. Купувачът не може да му се противопостави чрез владението на имота. Той има само една възможност - да иска по съдебен ред да се признае предварителният договор за окончателен такъв, като предяви иск по чл. 19 от ЗЗД, и едва с влизането на решението в сила ще се получи исканият от него резултат - прехвърляне на собствеността на имота, предмет на предварителният договор.

Върховният касационен съд припомня, че правото да се иска обявяването на предварителния договор за окончателен принадлежи на всяка от страните по договора и това право не е обвързано от изпълнение на насрещни задължения от ищеца. С оглед на това в производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ответникът по иска е длъжен да релевира всички свои правоизключващи и правопогасяващи възражения именно поради преклудирането им от силата на пресъдено нещо на постановеното решение и невъзможността им да бъдат упражнени в един нов съдебен процес. Определено е, че в производството за сключване на окончателен договор са приложими без нито едно изключение всички правила на общото исково. Съдът допуска искът по чл. 19 ЗЗД да бъде обективно съединен с исковете по чл. 200 ЗЗД, чл. 108 ЗС, чл. 55, ал. 1 ЗЗД, чл. 92 ЗЗД, Павлов иск и други. Исково производство по [чл. 362-364 ГПК] има особен характер и в него съдът е призован да замести с решението си обещания договор като е длъжен да възпроизведе клаузите, предвидени в предварителния договор, когато предявеният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е основателен. С иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се цели постигане на правните последици на несключения окончателен договор и с постановеното по иска съдебно решение се замества несключения извънсъдебно окончателен договор. Съдът с постановеното на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД решение няма право да внася промени в съдържанието на сключения между страните предварителен договор. Влязлото в сила решение, с което се уважава иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД вр. чл. 362, ал. 1 ГПК, има конститутивно действие и поражда последиците, целени с предварителния договор, като има включително транслативния ефект - прехвърляне на собствеността на недвижимия имот.

Материалноправно легитимирани страни в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД са само страните по предварителния договор. Правото да иска обявяването на предварителния договор за окончателен принадлежи на всяка от страните по договора и това право не е обвързано от изпълнение на насрещни задължения от ищцовата страна. ВКС определя, че е достатъчно към момента на предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сделката да не е била оформена по нотариален ред, като с решението си съдът постановява едновременно изпълнение на поетите в договора задължения между страните, като замества липсващата им воля. Когато въззивното решение, с което един предварителен договор се обявява за окончателен, не е обявено, срокът за изпълнение на задължението на ищеца по необходимост започва да тече от деня на узнаването на второинстанционното решение. Ако това узнаване е станало преди изтичане на двуседмичния срок от влизане на решението в сила, този срок ще се счита за продължен с толкова дни, колкото са изминали от влизане на решението в сила до узнаването, а ако последното следва влизането на решението в сила, срокът изтича след изминаването на две седмици от узнаването. ВКС разглежда хипотеза, когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищеца заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши. В тази хипотеза разпоредбата на чл. 362 ГПК е неприложима. Също така се взема отношение по въпроса, когато е поставено решение само с участието на единия съпруг. Така постановеното решение има сила на пресъдено нещо и по отношение на невзелия участие в делото съпруг, защото потестативното право по чл. 362, ал. 2 ГПК е насочено към принадлежността на вещ, съпружеска имуществена общност. Константна практика на съда е становището, че отчуждителят /продавач/ трябва да е собственик на имота не към момента на сключването на предварителния договор, а към момента на постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Така с обезсилване на решението по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с което предварителният договор е обявен за окончателен поради неизпълнение на задължението за плащане на пълната уговорена продажна цена, отпада неговото конститутивно действие, т.е. отпада преобразуващото право на страната по предварителния договор да иска обявяването му за окончателен и договорът се счита за развален.

Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист.  Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й