прехвърлянето на съсобствения имот от роднина

Въпрос:

Баба и дядо са починали. Единствените наследници ,които са останали са двете й дъщери. Майка и леля ми. Какви  документи са необходими за прехвърлянето на съсобствения имот от леля на майка ми? Как e най-добре да се получи това прехвърляне?

Отговор:

Нотариален акт - предоставя се от собственика на имота. С него се доказва правото на собственост върху имота. Ако имотът е стар:
Нотариалният акт може да е под формата на договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти, Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако договорът за покупка на общински имот е загубен :
Попълва молба от собственика на имота, на базата на която се издава препис от Службата по вписвания по местонахождението на имота, където се съхранява оригинала.

Скица на имота/схема от кадастъра/
Скицата на имота се предоставя,ако се прехвърля право на собственост върху земя или идеални част от нея.Собственикът на земята подава молба в общинската техническа служба по местонахождение на имота.В срок от един месец молбата му трябва да бъде удовлетворена.
Скицата на имота е валидна 6 месеца от издаването й.

Актуална данъчна оценка на имота
Актуална данъчна оценка по чл .226, ал . 1 от ДП  се издава от Данъчната служба по местонахождение на имота, при подадена молба от собственика или собствениците на имота.
За изготвянето на документа са необходими минимум 14 дни.
В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса по нотариалния акт на имота. Ако има разминаване от съответната служба се издава удостоверение за идентичност на адреси.
В данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота.
Всички съсобственици на имота трябва да са погасили задължения по имота, в случая да са платили данък недвижим имот и такса смет, и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.
Удостоверение за платени данъци – изисква  се само от банките
удостоверение по чл . 87 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс за наличие или липса на данъчни и други публични задължения се изисква от банката, ако имота ще се купува с кредит.
Издава се от Националната агенция по приходите. Издаването на удостоверението отнема 7 работни дни.

Удостоверение за семейно положение
Удостоверението се издава от общинска служба ЕСГРАОН  по постоянен адрес на собственика на имота. Услугата се извършва срещу предоставяне на лична карта.Срокът е 7 дни от подаване на молбата.
В удостоверението за семейно положение трябва да е записано какво е било семейното положение на собственика и съсобствениците към датата на придобиване на имота.

Декларация за съгласие  за продажба по чл . 26 от СК
В случай, че имота не е придобит по време на брака или придобит по наследство, дарение, реституция и завещание,той не е семейна имуществена общност или СИО , но ако съпругът (съпругата) е регистриран като постоянно живеещ на адреса, се попълва декларация при нотариус по смисъла на чл .26 от СК  за съгласие за продажбата.

Удостоверение за тежести върху имота – не е задължително Удостоверението се издава се от Службата по вписвания.
При подаването на молбата се прилагат всички документи за собственост - от първия нотариален акт до последния, при наследство - и удостоверения за наследници. Ако към имота има земя или идеална част от земя се прилага и скица на имота.
Същото се издава в срок от 3 работни дни и има срок на валидност 24 часа.

Удостоверение за наследници
Молба-декларация от пряк наследник, в която са посочени всички законни наследници на починалото лице с техните данни - година, месец и ден на раждане, трите им имена, година, месец и дата на смърт, ако някой е починал . Документ за самоличност на декларатора или чрез пълномощно. Със срок на издаване 7 дни

Документ за самоличност
При изповядването на сделката пред нотариус задължително се предоставят личните карти на продавача и купувача.
Забележка: Трябва да се има предвид, че набавянето на горните документи изисква време, както и парична сума.

Има  възможности за прехвърляне  на имота – чрез дарение , покупко -продажба и договор за гледане и издръжка.

При дарението може разноските да са по-малко. Има опасност обаче при смъртта на продавача наследниците да предяват  запазената част, която закона им дава. Това може да стана , ако това жилище/имот/ е единствено за починалото лице. Разбира се , ако междувременно съответният имот се продаде на трето лице по възмезден начин това правило не важи.

При договора за гледане и издръжка възможността за прехвърляне на недвижимия  имот е в зависимост от много фактори.
При покупко – продажба разноските са по-големи по прехвърлянето  на имота, но пък сигурността за приобретителя  на имота е гарантирана в дългосрочен период и не зависи от лица и обстоятелства извън него.
От 2011 г. влезе в сила Наредба за задължението на страните , реализирали покупко -продажба на недвижим имот над 15 000 лева да направят реална транзакция чрез банка. При тази възможност купувача трябва да има реално 15 хиляди лева кеш и повече/зависи от стойността на сделката/ , за да се осъществи законно сделката. За да се избегне реално плащане на сумата, ако е в рамките на 15 хиляди и повече би могло в новия нотариален акт да се упомене , че сумата примерно 25 000 е платена преди 30 януари 2011 година, т.е преди влизането на изискването за минаване сумата по банков път.

Може също да се осъществи  сделката под данъчната оценка – в случай , че двете страни са съгласни. Примерно за сума по-малко от 10 хиляди лева чл.25 ЗН – за да няма реално плащане през банка. В този случай има опасност в договорът да стане унищожаем  в рамките на една година след сделката. Според ЗЗД  - „Унищожаем  е договорът, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Съдът може да унищожи такъв договор изцяло или само за в бъдеще. Унищожение не се допуска, ако другата страна предложи да отстрани ощетяването“. След една година тази опция  отпада.