Изваждане на собственик от етажната собственост

Изваждане на собственик от сградата по решение на Общото събрание на етажната собственост

Настоящата процедура има за цел да разгледа предпоставките, реда и правните последици от вземане на решение от Общото събрание на ЕС за изваждане на собственик от сградата

Лица, спрямо които се прилага тази санкция

Разпоредбата на чл. 45 от ЗС предвижда, че собственикът на етаж или на част от етаж може да бъде изваден от сградата по решение на общото събрание за срок до три години. „Изваден“ следва да се тълкува като лишен от възможността да ползва имота за определен срок от време.

Чрез чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ от ЗУЕС се разширява кръга на лицата, като се предвижда, че не само собственикът, но и ползвателите и обитателите също могат да бъдат извадени от сградата по решение на ОС. В ДР на ЗУЕС, § 1, т. 5 и 6 се съдържа легална дефиниция на понятията „обитатели“ и „ползватели“. Както е видно, в категорията „обитатели“ най-често попадат наемателите и заемателите. Това решение на законодателя, да се търси отговорност от лицата, които обитават на някакво основание имота, без значение дали са собственици или не, е ново, но напълно рационално. Ако даден наемател застрашава по някакъв начин интересите на живущите в сградата, то няма пречка собственикът да бъде уведомен от управителя на ЕС, но е много по-ефективно това лице да бъде директно отстранено от етажните собственици, отколкото първо да се търси отговорността на собственика, че е допуснал това лице в имота, а той, от своя страна, да води изпълнителни дела срещу наемателя.

Включването на наемателите в кръга на лицата, които могат да бъдат отстранени от имота по решение на ОС, кореспондира с разпоредбата на чл. 235 от ЗЗД, която е императивна, т. е., независимо дали ще бъде предвидено в договора за наем, за наемателя съществува неотменимо задължение да спазва Правилника за вътрешния ред на ЕС. Неспазването на посоченото задължение може да бъде основание за предсрочно прекратяване на наемния договор от страна на наемодателя.

Подобна е и хипотезата при заема за послужване – чл. 249 вр. чл. 244 от ЗЗД.

Хипотези, при които дадено лице може да бъде извадено от имота

Не всяко действие и поведение на собственика или обитателя може да бъде основание за вземане на решение за изваждане от сградата. Законът изрично е предвидил кои хипотези са предпоставящи вземането на такова решение. По принцип Общото събрание не е овластено да взема решения, с които се признават, прехвърлят, намаляват или прекратяват правата, свързани с правото на собственост, но в определени случаи (посочени по-долу), законът допуска такова ограничение на правото на собственост, в името на общия интерес на етажните собственици.

Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗС, вр. с чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „е“ от ЗУЕС собственикът/обитателят/ползвателят се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години:

1. ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди – това всъщност е нарушение на задължението на собственика да не нарушава устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата, предвидено в чл. 6, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС. Това са дейности, които сериозно застрашават живота и здравето на живущите в сградата и законодателят е преценил, че тяхното извършване е достатъчна причина да бъде взето решение за изваждането на конкретното лице от сградата, в името на обществения интерес.

2. ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави – във връзка с изложеното по-горе, собствениците, обитателите и ползвателите са длъжни да спазват установеното в Правилника за вътрешния ред, да не пречат на останалите обитатели в сградата да използват общите части, да изпълняват решенията на ОС и т. н. (чл. 6, ал. 1, т. 1, 6, 11, 15, 16, 17 от ЗУЕС). Ако от поведението на конкретното лице е видно, че то не уважава и не търпи ограниченията, които са необходими в името на общото съжителство, не зачита волята на останалите живущи в сградата, то това е основателна причина за неговите съседи да вземат решение за изваждането му от сградата. Важно е да се докаже, че това поведение не е инцидентно или случайно, а напротив, че то е регулярно, последователно, тенденциозно и смущаващо спокойствието на останалите живущи.

Иницииране на процедурата

Преди да се стигне до вземането на решение по чл. 45, ал. 1 от ЗС, собственикът първо трябва да бъде предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота, и след това предупреждение да не е прекратил нарушението (чл. 45, ал. 2 от ЗС). Предупреждението трябва да се отнася за конкретно нарушение, а не по принцип, да бъде посочен срок, след който ще се стигне до вземане на решение за изваждане от имота, и да бъде установено, че лицето е получило това предупреждение.  Невръчването на такова писмено предупреждение представлява съществено нарушение на процедурата, съгласно съдебната практика.                                                                        Източник:

Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя.