Договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане

   Целта на процедурата е да очертае условията, реда и необходимите документи за сключване на договор, по силата на който едно лице прехвърля правото на собственост върху притежаван от него имот на друго лице, което се задължава да издържа и гледа прехвърлителя, обикновено до смъртта му. Тези договори нямат конкретна правна регламентация, но по силата на чл. 9 от ЗЗД са допустими (ненаименувани алеаторни договори).По този начин може да се прехвърля както недвижим имот, така и друго имуществено право. Този метод за прехвърляне се практикува най-често от възрастни хора, нуждаещи се от грижи - от родители към деца или от дядо и баба към внуци, но са възможни и други хипотези. Допустимо е също така да се уговори приобретателят да предоставя издръжка и гледане не на прехвърлителя, а на друго трето лице (например негов роднина), което обаче не става страна по договора. Приобретателят на имуществото се задължава да предоставя средства (парични и в натура) за съществуването на прехвърлителя и да полага лични грижи за него. Именно поради това му задължение договорът е възмезден, а не безвъзмезден (дарение) - въпреки неопределеността на задълженията и периода (до смъртта на прехвърлителя), в който ще ги изпълнява приобретателя.Със сключване на договора правото на собственост върху имуществото реално се прехвърля в същия момент (т.е. този който го получава става веднага собственик) и ако същото е прехвърлено на лице, което се намира в брак, имуществото става съпружеска имуществена общност и в последствие съпрузите следва да се разпореждат с него заедно. Тъй като приобретателят придобива собствеността веднага, няма никаква пречка да продава, залага, ипотекира, заменя и пр. имуществото, при това без да се нуждае от нечие съгласие, но задължението му за "гледане и издръжка" към прехвърлителя си остава в пълен размер и до смъртта на последния. Все пак със съгласието на прехвърлителя е възможно и задължението за "гледане и издръжка" да се прехвърли на новия собственик. Задължението за "гледане и издръжка" е единно и неделимо съгласно чл. 128 от ЗЗД и ако прехвърлителите (или правоимащите по договора) са повече от един, грижите и издръжката се дължат на всеки един от тях, а ако единият почине, договорът не се прекратява по отношение на останалите, освен ако няма изрична уговорка за това. Освен това приобретателят трябва да полага дължимите грижи непрекъснато, в уговорения обем и по отношение на всички правоимащи съгласно договора - частично неизпълнение на това задължение се счита за пълно неизпълнение и прехвърлителят има право да развали изцяло договора (а не само частично), ако пожелае. Ето защо добре е в договора да се конкретизират в максимална степен дължимите грижи и издръжка - къде да се полагат, как да се осъществяват тези грижи - лично или чрез трети лица, в какво да се изразяват грижите (предоставяне на храна, светлина, топлина) и т.н. Обемът и вида на тази грижи зависят от нуждите на прехвърлителя и възможностите на лицата, полагащи грижите. Тези уговорки предпазват от бъдещи недоразумения. Така например ако не е уточнено къде ще се полагат грижите, съдебната практика приема, че те ще се полагат в обекта, който се прехвърля, а това може да е склад, гараж или имот в друг град, различен от местонахождение на прехвърлителя, или да е движима вещ, което е предпоставка за сериозни спорове в един бъдещ момент.Грижите могат да се полагат не само от този, който получава имота, но и от трето лице, което примерно е наето от него, освен ако няма някакви изрични договорки в тази посока. Освен това ако прехвърлителят постъпи в специализирано заведение (болница, старчески дом и пр.), задълженията на приобретателя не отпадат, а той продължава да е задължен да се грижи за прехвърлителя - например да заплаща такси, да го посещава, да купува лекарства и други подобни.Възможно е да се сключи такъв договор не за бъдещи грижи и издръжка, а за положени вече такива или комбиниран вариант. Това не променя възмездния характер на договора.

   Често пъти с оглед по-голяма сигурност, прехвърлителят си запазва правото на ползване на имота до смъртта му (пожизнено и безвъзмездно право на ползване). В този случай приобретателят получава само "голата собственост", а едва след смъртта на прехвърлителя - и правото на ползване. Когато предмет на договора е недвижим имот (най-честата хипотеза), сделката се осъществява пред нотариус с нотариален акт.

   Актуалната напоследък практика да се прехвърлят имоти от възрастни хора на юридическо лице, което професионално се занима само с това като търговска дейност, срещу предоставяне на първоначална сума и последващи периодични плащания е спорна - не толкова от гледна точка на законова допустимост, колкото от обстоятелството дали това е договор за издръжка и гледане или е друга правна фигура. Отговор на този въпрос може да се даде единствено след преглед на конкретния договор, върху който се подписва съответния възрастен човек и след анализ на отделните му клаузи и най-вече наличие на непарични задължения за приобретателя на имуществото. При липса на такива задължения, договорът много силно се доближава до застрахователен договор за пенсия или договор за пожизнена месечна рента и само чисто формални аргументи могат да го отдалечат от такава формулировка. В най-добрия случай става въпрос за друг ненаименован договор, допустим съгласно правилата на чл. 9 от ЗЗД, но не представляващ договор за прехвърляне на имущество срещу издръжка и гледане съгласно установената съдебна и договорна практика. Практическото значение на такова разграничение е, че при изтълкуване на договора като застрахователен съответния приобретател на имуществото следва да спази всички изисквания на застрахователното законодателство за лицензи, капитал и пр.

   Когато предмет е движима вещ или някакво друго имуществено право се спазва съответната форма за прехвърлянето му. Възможно е да се прехвърля срещу задължение за "издръжка и гледане" и само идеална част от имот. В някои случаи се допуска особена хипотеза на прехвърляне на имущество срещу издръжка и гледане - в производство по доброволна делба. Съгласно решение № 577 от 05.06.2001 г. по гражд. д. № 21/2001 г. на II г.о. на ВКС с договор за делба един от съделителите може да поеме задължението да издържа и гледа друг съделител, срещу което получава в реална собственост имущество. Ако става въпрос за недвижим имот, делбата трябва да е извършена писмено, с нотариална заверка на подписите.                                         01.02.2018 г.

Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя.